Bloq / Mənzil Mülkiyyətçilərinin Müştərək Cəmiyyəti nədir?

Mənzil Mülkiyyətçilərinin Müştərək Cəmiyyəti nədir?

Emil Xudiyev (Hüquqşünas)
22.03.2025
11:01
No Comments

Bir binada yaşayan insanlar çox vaxt öz binalarının taleyini birlikdə həll edə biləcəklərini belə başa düşmürlər.
Çoxmənzilli binalarda mənzillərin sahibləri yaşadığı binasını idarə etmək üçün müxtəlif üsullar seçə bilərlər: bələdiyyə və ya özəl idarəetmə şirkətlərinin nəzarətində qala, mənzil-tikinti kooperativi yarada və ya təşəbbüsü öz əllərinə alaraq Mənzil Mülkiyyətçilərinin Müştərək Cəmiyyəti (MMMC) təşkil edə bilərlər.
MMMC sakinlər üçün özünüidarəetmə formasıdır və onlara xərclərə, xidmətin keyfiyyətinə və binanın yaxşılaşdırılmasına daha çox nəzarət etmək imkanı verir. Ancaq hamı belə bir məsuliyyəti öz üzərinə götürməyə hazır deyil.
Gəlin baxaq Azərbaycanda Mənzil Mülkiyyətçilərinin Müştərək Cəmiyyəti necə yaratmaq olar, onun üstünlükləri nədən ibarətdir və hansı çətinliklər yarana bilər.

MMMC nədir və nəyə görə lazımdır?

MMMC (Mənzil Mülkiyyətçilərinin Müştərək Cəmiyyəti) – binanın ümumi əmlakını idarə etmək üçün yaradılan mənzil sahiblərinin birliyidir. Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsinin 141-ci maddəsinə əsasən sakinlər öz binalarının idarə edilməsini müstəqil şəkildə təşkil edə və ümumi əmlaka dair sərəncam verə bilərlər.

MMMC əsasən aşağıda göstərilən hədəfləri izləyir:

kommunal və podratçı şirkətləri ilə müqavilələrin bağlayır;
evin təmiri və texniki xidmətin keyfiyyətinə nəzarəti yerinə yetirir;
maliyyə axınını idarə edir (fandreyzinq, hesabat, büdcə planlaması);
yerli ərazini yaxşılaşdırır.

Mənfəət üçün işləyən idarəetmə şirkətlərindən fərqli olaraq, MMMC-lər yalnız sakinlərin maraqları və problemlərinin həlli üçün yaradılır!

MMMC necə yaratmaq olar?

Müştərək Cəmiyyətinin yaradılması mülkiyyətçilərin ümumi yığıncağından başlayır. MMMC-nin yaradılması qərarının qəbul edilmiş sayılması üçün sakinlərin ən azı 50%-i “lehinə” səs verməlidir.
İclasda əsas qərarlar müzakirə olunur və qəbul edilir:

MMMC-nin fəaliyyətini tənzimləyən nizamnaməsi təsdiq edilir.
idarə heyəti və sədri seçilir.
MMMC-nin xərclərinə və işinə nəzarət edəcək komissiya yaradılır.

Bundan sonra MMMC Ədliyyə Nazirliyində hüquqi şəxs kimi qeydiyyata alınmalıdır.

MMMC-nin hansı hüquq və öhdəlikləri vardır?

MMMC Mənzil Məcəlləsi və onun nizamnaməsi əsasında fəaliyyət göstərir. Onun öhdəliklərinə aşağıdakılar daxildir:

evə texniki qulluq və cari təmir;
kommunal xidmətlərlə müqavilələrin bağlanması;
göstərilən xidmətlərə nəzarət (təmizlik, təhlükəsizlik, liftlər, işıqlandırma və s.);
dövlət orqanları və xidmət göstərən podratçılar qarşısında sakinlərin maraqlarının müdafiəsi;
mühasibat uçotunun idarə edilməsi.

MMMC qeyri-yaşayış sahələrini icarəyə verməklə və ya binanın fasadında reklam yerləşdirməklə də gəlir əldə edə bilər. Müştərək Cəmiyyətinin yaradılması evin müstəqil idarə edilməsinə doğru bir addımdır, lakin hər kəs üçün uyğun olmaya bilər.

Müsbət cəhətlər:

Xərclərə nəzarət – toplanan vəsaiti nəyə xərcləyəcəyini sakinlər özləri qərar verirlər.
Podratçıların seçimində azadlıq – ən uyğun şərtləri təklif edənlər podratçılarla müqavilə bağlaya bilərsiniz.
Əlavə gəlir mənbələri – binaların icarəyə verilməsi imkanları sakinlərin maliyyə yükünü azaldır.
İdarəetmənin şəffaflığı – bütün maliyyə axınları sakinlərin nəzarəti altında qalır.

Mənfi cəhətlər:

İnzibati mürəkkəblik – binanı idarə etmək mühasibat uçotu, hesabat və hüquqi savadlılıq tələb edir.
Sakinlərin ödəmə qabiliyyətindən asılılıq – sakinlər rüsumları ödəməkdən imtina edərlərsə, MMMC maliyyə çətinlikləri ilə üzləşə bilər.
Sakinlərin passivliyi – sakinlər idarəetmədə iştirak etmək istəmirlərsə, bütün yük bir neçə fəal sakinlərin üzərinə düşəcək.

Əgər MMMC öz vəzifələrini yaxşı və düzgün yerinə yetirmirsə və sakinlər onun işindən narazıdırlarsa, qanun onlara hüquqlarını qorumaq üçün bir neçə vasitə verir:

– pozuntuların aradan qaldırılması tələbi ilə sədrə yazılı şikayət;
– MİDA-da Mənzil Müfəttişliyinə şikayət.
– Аntiinhisar Xidmətinə şikayət (tariflərin bahalaşması və ya vəsaitlərin sui-istifadəsi şübhəsi olduqda)
– digər tədbirlər kömək etmədikdə məhkəməyə müraciət etmək..

Zərurət olduğu halda sakinlər iclas keçirə və idarə heyətini yenidən seçə və ya MMMC-ni tamamilə ləğv edə və idarəetməni başqa bir təşkilata verə bilərlər.

MMMC-lər niyə geniş yayılmayıb?

Bütün üstünlüklərə baxmayaraq, Azərbaycanda sakinlərin MMMC təşkil etdiyi binalar çox deyil. Bunun səbəbləri aşağıdakılardır:
– sahiblərin passivliyi;
– hesabatın mürəkkəbliyi;
– dövlət tərəfindən nəzarət;
– iri yaşayış komplekslərinin və idarəetmə şirkətlərinin marağı.
Bəzi binalar artıq nəzarəti sakinlərə verməkdə maraqlı olmayan şirkətlər tərəfindən idarə olunur. Bununla belə, müasir yaşayış komplekslərində MMMC-lər tədricən populyarlıq qazanır, çünki belə binaların sakinləri rahatlıq və xidmət keyfiyyəti ilə daha çox maraqlanırlar və artıq pul ödəmək istəmirlər.

Tez-tez verilən suallar

Bir mülkiyyətçi digər sakinlərin razılığı olmadan MMMC yarada bilər?

Xeyr, Mənzil Mülkiyyətçilərinin Müştərək Cəmiyyətinin yaradılması yalnız binadakı mənzil sahiblərinin ən azı 50%-nin razılığı ilə mümkündür. Qərar sakinlərin ümumi yığıncağında qəbul edilir, burada səsvermə mülkiyyətçilərə məxsus kvadratmetrlərin sayına uyğun aparılır.

MMMC-nin sədri kim ola bilər?

Yalnız həmin evdə mənzil sahibi olan şəxs sədr seçilə bilər. İdarəetmə (servis) şirkətlərindən fərqli olaraq, siz MMMC-də üçüncü şəxsi menecer qismində işə götürə bilməzsiniz – idarəetmə sakinlərin özləri tərəfindən həyata keçirilməlidir.

MMMC kimə uyğun ola bilər?

MMMC aktiv sahiblər üçün daha uyğun ola bilər.

Sakinlər MMMC-nin maliyyə vəziyyətinə necə nəzarət edə bilər?

Maliyyə hesabatları bütün sakinlər üçün açıq olmalıdır. İdarə heyəti mədaxil və məxaric haqqında məlumat verməli və hər il iclasda müvafiq hesabat təqdim etməlidir. Nəzarəti təmin etmək üçün mülkiyyətçilər arasından audit komitəsi yaradıla bilər.

MMMC təmiri özü həyata keçirə bilər və ya mütləq podratçıları işə cəlb etməlidir?

Qanunvericiliyə görə, sakinlər təmiri özləri təşkil edə bilərlər – məsələn, binada ixtisaslı mütəxəssislər olduqda. Bununla belə, əksər hallarda müqavilələr müvafiq iş növləri üçün podratçılarla bağlanır.

MMMC-də ödənişlərin məbləğini dəyişdirmək mümkündür?

Bəli, sakinlər aylıq ödənişlərin məbləğini özləri müəyyən edirlər. Daha çox vəsait tələb olunarsa (məsələn, əsaslı təmir üçün), İdarə Heyəti tarifin artırılmasını təklif edə bilər, lakin qərar sahiblərin ümumi yığıncağında təsdiqlənməlidir.

MMMC-nin ümumi yığıncağı necə keçirilir?

Mənzil Məcəlləsinə uyğun olaraq, iclasa binadakı mənzillərin bütün mülkiyyətçiləri dəvət edilməli və görüşün qanuni sayılması üçün kvorum iştirak etməlidir.
Əksər qərarlar üçün sahiblərin ən azı yarısının (50%+1) iclasda iştirak etməsi vacibdir. Görüş keçirmək üçün aşağıdakılar lazımdır:

Hər bir sahibə görüşün tarixi və vaxtı barədə əvvəlcədən məlumat verilməlidir. Adətən bildiriş tədbirdən 10 gün əvvəl verilir.
Müzakirə olunacaq məsələləri əks etdirən gündəm. Bunlar təmir, yeni şəraitin quraşdırılması və ya evə qulluq xərclərinin bölüşdürülməsi ilə bağlı suallar ola bilər.
İclasda bir qayda olaraq gündəlikdə duran məsələlər üzrə səsvermə keçirilir. Mövzudan asılı olaraq səsvermə açıq və ya qapalı ola bilər.
İclasın yekunları üzrə protokol tərtib edilir və orada qəbul edilmiş qərarlar qeyd olunur. Bu, qərarların qanuna uyğun qəbul edildiyini təsdiqləyən mühüm sənəddir.

Qeyd etmək lazımdır ki, hər hansı bir sakin görüşün keçirilməsi ilə bağlı təşəbbüs göstərə bilər.

EMZE sizə necə kömək edə bilər?

Bu məqaləni oxuduz, amma MMMC-nin özünüz qeydiyyata ala biləcəyinizdə əmin deyilsiniz? Problem deyil!
Mən sizə hüquqi yardım göstərməyə, MMMC-nin təsis edilməsi, ləğv edilməsi, bank hesabların açılması və bu kimi digər xidmətlər üzrə kömək etməyə həmişə hazıram.
Biznes hüququ sahəsində digər xidmətlərimizlə “Xidmətlər” bölməsində tanış ola bilərsiniz.
Artıq hüquqşünas axtarmaq ehtiyac qalmır, sadəcə Emilə Zəng Elə!