Блог / Товарищество Собственников Жилья в Азербайджане. Что это?

Товарищество Собственников Жилья в Азербайджане. Что это?

Эмиль Худиев (Юрист)
17.03.2025
12:01
No Comments

Живя в доме многие нередко даже не осознают, что сами совместно могут решать судьбу своего же здания.
Владельцы квартир в многоквартирных домах могут выбирать разные способы управления своим домом: оставаться под контролем муниципальных или частных управляющих компаний, создать жилищный кооператив или взять инициативу в свои руки и организовать Товарищество Собственников Жилья (на азерб. Mənzil Mülkiyyətçilərinin Müştərək Cəmiyyəti.
ТСЖ – это форма самоуправления жильцов, дающая им больше контроля над расходами, качеством обслуживания и благоустройством дома. Однако не все готовы брать на себя такую ответственность.
Давайте разберемся, как создать ТСЖ в Азербайджане, в чем его плюсы и какие сложности могут возникнуть.

Что такое ТСЖ и зачем оно нужно?

ТСЖ (Товарищество Собственников Жилья) – это объединение собственников квартир, которое создается для управления общим имуществом дома. Согласно статье 141 Жилищного Кодекса Азербайджанской Республики, жильцы могут самостоятельно организовывать управление своим домом и распоряжаться общедомовым имуществом.

ТСЖ берет на себя такие задачи, как:

заключение договоров с коммунальными и обслуживающими организациями;
контроль качества ремонта и содержания дома;
управление финансовыми потоками (сбор средств, отчетность, планирование бюджета);
благоустройство придомовой территории.

В отличие от управляющих компаний, которые работают ради прибыли, ТСЖ создается исключительно в интересах жильцов и решения их проблем!

Как создать ТСЖ?

Создание ТСЖ начинается с проведения общего собрания собственников. Чтобы решение о создании общества считалось принятым, не менее 50% жильцов должны проголосовать “за”.
На собрании обсуждаются и принимаются ключевые решения:

утверждается устав ТСЖ, регулирующий его деятельность.
выбирается правление и председатель.
формируется комиссия, которая будет контролировать расходы и работу правления.

После этого ТСЖ должно быть зарегистрировано как юридическое лицо в Министерстве Юстиции.

Какие права и обязанности есть у ТСЖ?

ТСЖ действует на основании Жилищного Кодекса и своего устава. В его обязанности входит:

техническое содержание дома и текущий ремонт;
заключение договоров с коммунальными службами;
контроль за предоставляемыми услугами (уборка, охрана, лифты, освещение и т. д.);
защита интересов жильцов перед государственными органами и поставщиками услуг;
ведение бухгалтерской отчетности.

ТСЖ также может получать доход, например, сдавая в аренду нежилые помещения или рекламные площади на фасаде дома. Создание ТСЖ — шаг к самостоятельному управлению домом, но подходит он далеко не всем, имея свои плюсы и минусы.
Преимущества:

Контроль расходов -жильцы сами решают, на что тратить собранные средства.
Гибкость в выборе подрядчиков – можно заключать договора с теми, кто предлагает лучшие условия.
Дополнительные источники дохода – возможность сдачи в аренду помещений снижает финансовую нагрузку на жильцов.
Прозрачность управления -все финансовые потоки остаются под контролем собственников.

Недостатки:

Административная сложность – управление домом требует ведения бухгалтерии, отчетности и юридической грамотности.
Зависимость от платежеспособности жильцов – если жильцы отказываются платить взносы, у ТСЖ могут возникнуть финансовые трудности.
Пассивность собственников – если жильцы не хотят участвовать в управлении, вся нагрузка ложится на нескольких активистов.

Если ТСЖ плохо выполняет свои обязанности, а жильцы недовольны его работой, закон дает им несколько инструментов для защиты своих прав:
– письменная жалоба председателю с требованием устранить нарушения,
– подача жалобы в Жилищную инспекцию при MİDA.
– жалоба в Антимонопольную Службу (в случае подозрений на завышение тарифов или нецелевое использование средств)
– обращение в суд, если другие меры не помогли.

В крайних случаях жильцы могут провести собрание и переизбрать правление, либо вовсе ликвидировать ТСЖ и передать управление другой организации.

Почему ТСЖ не так популярны в Азербайджане?

Несмотря на явные преимущества, в Азербайджане не так много домов, где жильцы организовали ТСЖ. Причины этого кроются в нескольких факторах:
– пассивность собственников;
– сложность ведения отчетности;
– контроль со стороны государства;
– интерес крупных ЖК и управляющих компаний.
Некоторые дома уже находятся под управлением компаний, которые не заинтересованы в передаче контроля жильцам. Тем не менее, в современных жилых комплексах ТСЖ постепенно набирают популярность, так как жители таких домов более заинтересованы в комфорте и качестве обслуживания, не желая платить просто так.

Часто задаваемые вопросы

Может ли один собственник создать ТСЖ без согласия остальных жильцов?

Нет, создание ТСЖ возможно только при согласии не менее 50% собственников квартир в доме. Решение принимается на общем собрании жильцов, где голосование проходит по количеству квадратных метров, принадлежащих владельцам.

Кто может стать председателем ТСЖ?

Председателем может быть только собственник квартиры в этом доме. В отличие от управляющих компаний, в ТСЖ нельзя нанять стороннего управляющего – управлением должны заниматься сами жильцы.

Кому подходит ТСЖ?

ТСЖ больше подходит для активных собственников. ТСЖ может как самостоятельно выполнять работы по обслуживанию дома, так и нанять управляющую компанию.

Как жильцы могут контролировать финансы ТСЖ?

Финансовая отчетность должна быть открытой для всех жильцов. Правление обязано предоставлять информацию о поступлениях и расходах, а также ежегодно отчитываться на собрании. Для контроля можно создать ревизионную комиссию из числа собственников.

Может ли ТСЖ само выполнять ремонтные работы или обязательно нанимать подрядчиков?

По закону жильцы могут самостоятельно организовать ремонт – например, если в доме есть квалифицированные специалисты. Однако чаще всего заключаются договора с подрядными организациями, имеющими лицензии на соответствующие виды работ.

Можно ли изменить размер платежей в ТСЖ?

Да, размер ежемесячных платежей жильцы определяют самостоятельно. Если требуется больше средств (например, на капитальный ремонт), правление может предложить увеличение тарифа, но решение должно быть утверждено на общем собрании собственников.

Как проводится общее собрание ТСЖ?

В соответствии с Жилищным кодексом на собрание должны быть приглашены все собственники квартир в доме, и для того чтобы собрание считалось законным, на нем должен присутствовать кворум (то есть, необходимое количество собственников).
Для большинства решений важно, чтобы на собрании присутствовали хотя бы половина собственников. Для проведения собрания обязательно:

Каждый собственник должен быть заранее уведомлен о дате и времени собрания. Обычно уведомление направляется за 10 дней до события.
Повестка дня, в которой отражаются вопросы, которые будут обсуждаться. Это могут быть: вопросы о ремонте, установке новых удобств, или распределении расходов на содержание дома.
На собрании обычно проводится голосование по вопросам, обсуждаемым в повестке дня. Голосование может быть открытым или закрытым, в зависимости от темы.
По итогам собрания составляется протокол, в котором фиксируются принятые решения. Это важный документ, который подтверждает, что решения были приняты в соответствии с законом.

Важно отметить, что инициатором собрания может быть любой собственник.

Как EMZE может вам помочь?

Прочитали эту статью, но все равно не уверены, что сможете зарегистрировать ТСЖ в Азербайджане? Не беда!
Я всегда готов оказать вам юридическую помощь, проконсультировать вас по вопросам основания ТСЖ и помочь на всех этапах этой процедуры.
Вам нет необходимости искать юриста где-либо ещё, просто Звоните Эмилю!